Wohnflächenberechnung

Ich ermittle Ihnen die Wohnfläche nach der gesetzlichen Wohnflächenverordnung (WoFlV) durch ein örtliches Aufmaß.

Bei der Bewertung, Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien spielt die Wohnflächenberechnung eine große Rolle für die Bemessung des Miet- oder Kaufpreises.

Für die Ermittlung und die Berechnung der Wohnfläche werden unterschiedliche Verfahren eingesetzt.

1. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Die tatsächliche Grundfläche stimmt dabei nicht mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden.

2. Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Neben der Wohnflächenberechnung nach WoFlV gibt es eine weitere Berechnungsmethode, die als DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ beschrieben wird. Bei diesem Verfahren werden nicht direkt Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Separat ausgewiesen und zu 100 Prozent angerechnet werden dabei auch Balkone, Terrassen oder Loggien. Dadurch wird im Endergebnis eine deutlich höhere Fläche ermittelt als bei der der Wohnflächenberechnung nach WoFlV.

Bei Ansprüchen, wie beispielsweise der Minderung oder Erhöhung der Miete, wird immer vorausgesetzt, dass eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, also eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche vorliegt (BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09). Das gilt auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart sein muss, damit eine Flächenabweichung bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle spielen kann.

An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH beispielsweise dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, vergleiche BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.
In der Rechtsprechung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09 führen Richter aus, dass zwar grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, einen Mangel im Mietverhältnis begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %.

Sonstige
MF-G (Richtlinie zur Bewertung der Mietfläche für gewerblichen Raum).
MF-W (Richtlinie zur Bewertung der Mietfläche für Einzelhandel).